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주위토지통행권 어떤 요건을 충족해야 인정될까? NEW
2018.12.06
맹지란 토지가 다른 토지에 의해 주위를 차단당하여 공로에 나아갈 수 없는 경우를 의미하는데요. 이러한 상태를 방치하면 공로(公路: 대중이 이용하는 도로)에 접해 있는 땅에 비해 낮게 평가되어 경제적 효용이 상실될 수 있습니다. 우선적으로는 당사자 간 협의로 통행문제가 해결될 수도 있겠으나 협의가 없을 경우 법률상으로는 그 토지를 위해 통행권이나 통로개설권이 인정되는 것을 ‘주위토지통행권’이라 합니다.

이는 인접한 부동산의 상호간 이용조절을 위해 인정하는 상린관계의 측면에서 인정되기 때문에 주위토지소유자의 승낙을 구할 필요도 없이 이 포위된 토지 그 자체로부터 법률상 당연히 발생하는 법정통행권이라고 할 수 있습니다.

그런데 주위토지통행권은 사회경제적 견지에서 토지의 경제적 효용을 높이는 기능을 하지만, 반면에 주위토지에 대해서는 손해를 줄 수 있고, 토지가격이 높고 토지를 세분화해 효율적 이용을 꾀하는 상황에서는 주위토지소유자에게 주는 영향이 커서 다양한 상황들을 고려해 그 인정여부가 결정되어야 할 필요가 있는데요. 그렇다면 주위토지통행권은 어떤 요건을 충족해야 인정될까요?

1. 공로로 나아가는 통로의 존재여부

주위토지통행권이 인정되려면 우선 해당 토지(맹지)와 공로 사이에 용도에 필요한 통로가 없어야 합니다. 여기서 통로의 필요성 유무 등은 토지의 용도를 기준으로 객관적으로 정하는데 즉, 토지의 형상·면적·위치·이용목적·이용방법 등을 종합적으로 고려해 합리적으로 정하게 되며 이미 기존 통로가 있더라도 그것이 당해 토지의 이용에 부적합해 실제 통로로써 제 기능을 다하지 못하는 경우에도 인정됩니다. 그러나 토지 용도에 필요한 통로가 있다면 그 통로의 사용보다 편리하다는 이유만으로는 다른 장소로 통행할 권리가 인정되지는 않습니다.(대법원 2003. 8. 19. 선고 2002다53469 판결).

2. 공로로의 출입불가나 과다한 비용이 발생하는 경우

토지소유자가 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 않고서는 공로에 전혀 출입할 수 없는 경우뿐 아니라 과다한 비용을 요하는 경우에도 인정되며(대법원 1992. 12. 22. 선고 92다36311 판결), 여기서 ‘과다한 비용’이라 함은 해당 토지소유자에게 경제적으로 기대 불가능한 부담을 주는 것을 의미합니다.

3. 공익목적에 따라 침해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야

주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지를 이용하기 위한 공익적 목적에 따라 주위토지소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정하기 때문에 그 행사되는 장소와 방법이 통행권자를 위해 필요하고 또한 주위 토지에 손해가 가장 적은 방식이어야 합니다.

즉 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어 침해를 최소화하는 범위 내로 한다는 한계가 있고(대법원 2002. 5. 31. 선고 2002다9202 판결), ‘현재의 토지의 용법’에 따른 이용범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차 이용 상황까지 미리 대비해 통행로를 정할 수는 없습니다(대법원 1996. 11. 29. 선고 96다33433).

4. 피포위지는 정당한 이용권자가 이용하고 있어야

민법 제219조에 정한 주위토지통행권은 인접 토지의 상호이용 조절을 위해 인정되는 권리로 둘러싸인 토지의 소유자에게만 인정되는 권리가 아니라 둘러싸인 토지의 정당한 이용권자에게도 인정되는 권리입니다. 따라서 토지의 소유자 또는 지상권자, 전세권자 나아가 토지의 임차권자에게도 인정될 수 있습니다. 그러나 토지의 불법점유자는 주위토지통행권이 인정되지 않습니다(대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다22767 판결).

일반적으로 주위토지통행권이 인정되면 무상으로 주위토지통행을 행사할 수 있다고 생각하는 경우가 종종 있으나 실제로는 그렇지 않습니다. 통행권자는 통행지소유자의 손해를 합리적인 선에서 보상해야 함을 명심해야 합니다.