규모가 작지 않은 약국 또는 병원 등을 경영하는 분들과 대화를 나눠보면 보통 사업자금이 부족해 여럿이서 동업하는 경우가 많은데요. 동업하면서 건물의 공유지분을 나눠 갖는 경우도 종종 있습니다. 안정적인 경영으로 사업체가 더 커져 서로 다른 사업체를 차려 독립하면 좋겠지만, 동업자 중 어느 일방에게 경영상의 문제가 발생해 동업관계가 깨지고 결별하거나, 부도를 맞은 동업자의 공유지분에 경매절차가 진행되는 경우도 있습니다.

공유지분의 경매 시에는 공유자우선매수청구권의 행사가 가능해

공유물분할경매와 공유자의 일부지분이 경매에 나오는 공유지분의 경매는 구별해야 하는데요. 공유지분 경매는 공유자우선매수청구권이 인정되지만, 공유물분할경매에서는 공유자우선매수청구권이 인정되지 않습니다.

부동산 공유자의 공유지분에 대해 경매절차가 진행되는 경우 다른 공유지분권자는 경매절차에서 공유자우선매수청구권을 행사해 경매에 처해진 공유지분을 가져올 기회가 있지만, 공유자우선매수청구권을 행사하지 않는 등 별다른 대처를 못하는 상황일 경우 공유지분은 낙찰자에게 넘어가 버릴 수 있습니다.

공유지분의 낙찰자는 자유로운 분할청구가 가능해

부동산의 공유관계는 확정적인 것이 아니어서 불안정한 상태일 수밖에 없습니다. 민법은 단독 소유로 만들 수 있도록 공유자 누구나 자유롭게 분할청구를 할 수 있도록 허용하고 있어 부동산의 각 공유자는 분할청구권을 행사해 기존 공유관계를 해소하고 각 공유자간 공유물을 분할하는 법률관계를 실현할 수 있습니다.

분할청구권의 행사로 공유물분할에 관한 공유자간 협의가 이뤄질 경우에는 그 분할방법은 협의된 대로 임의선택 할 수 있습니다. 하지만 분할방법에 대해 협의가 이뤄지지 않으면 분할청구권을 행사한 공유자는 법원의 재판을 통해 분할이 가능하게 됩니다.

지분매수 요청이 거절되면 경매를 통한 분할청구소송을 제기할 수 있어

공유지분을 낙찰 받은 자가 지분매수 요청을 해오는 경우 곤란해질 수 있는데요. 받아들이기 어려운 터무니없이 높은 가격에 공유물의 지분매수를 요청한다면 그러한 요청을 거절할 수밖에 없을 것입니다. 이후 지분매수를 거절당한 공유지분 낙찰자는 다시 법원경매를 통한 공유물분할청구소송을 제기할 수 있습니다. 공유건물을 통해 사업을 경영하는 중 이런 소송에 참여하게 된다면 난처할 수밖에 없을 것이나 공유물분할 방법이 원하는 방향으로 진행되도록 재판부를 설득하는 노력이 중요해집니다.

현물분할이 원칙, 예외적으로는 경매 통한 대금분할도 가능

법원의 재판에 의한 공유물분할방법은 현물분할이 원칙이나 예외적으로 경매를 통한 대금분할이 보충적으로 가능합니다. 현물로 분할할 수 없거나 현물분할하면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 법원은 공유물의 경매를 명할 수 있습니다(대법원 91다27228 판결). 분할방법은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 않고, 법원 재량에 의해 공유관계나 그 공유물의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 진행하게 됩니다.