경매에서 낙찰자가 가장 두려워하는 것은 바로 유치권이다. 유치권은 건물을 건축하거나 리모델링 하는 경우 혹은 건물에 보수 공사를 하거나 인테리어 공사를 하는 경우 공사비나 수리비가 지급되지 않으면 공사업자가 건물을 점유하면서 인정된다. 하지만 등기부상에는 유치권의 존재가 나타나지 않기 때문에 경매 낙찰자에게는 공포의 대상이 된다.

특히 신축건물 경매절차에서 유치권 신고가 된 경우 낙찰자가 최우선적으로 주의해야 하는 부분이 유치권이 진짜인지, 가짜인지 여부를 파악하는 것이다. 유치권이 진짜라면 결국 경매 낙찰자는 유치권의 부담을 인수해야 하는 것이기 때문에, 유치권의 존재를 언제 알았는지 관계없이 유치권이 존재하면 신축건물을 낙찰 받는 순간부터 건물명도 완료시까지 낙찰자를 괴롭힐 수밖에 없다.

낙찰자 입장에서는 가짜 유치권을 판별해 내서 유치권을 깨부수는 것이 성공적인 경매의 관건이 될 것이다. 그렇다면 경매절차에서 유치권의 가짜여부를 어떻게 파악해야 하는 것일까.

유치권이 성립되기 위해서는 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이라는 견련관계와 타인의 물건의 점유자이어야 한다는 점유계속이 가장 중요한 성립요건이 되는데, 유치권의 성립요건을 배제시킬 수 있는 요소가 없는지 면밀하게 파악하여 유치권을 깨야 하는 것이다.

법무법인 혜안 부동산전문센터에서는 “일반인들이 유치권의 진정성 여부를 분석하기 어려운 점을 악용해 허위유치권을 신고한 경우가 많지만, 허위로 유치권 신고를 하여 적발이 되면 강력한 형사처벌을 받기 때문에 주의해야 한다”고 지적한다.

또한 “경매 절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 그 부동산의 개조에 관한 거액의 공사를 시행한 경우 공사대금채권에 기초하여 낙찰자에 대하여 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다”는 점을 전하면서 실무경험이 풍부한 부동산전문변호사의 조력을 받아야 충분히 가짜 유치권을 판별해 낼 수 있다고 조언했다.