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| (사진제공=법무법인 혜안) |
부동산이 구 신탁법상의 신탁계약에 따라 수탁자 명의로 소유권이전등기와 신탁등기가 되어 있는 경우 그 부동산에 점유취득시효가 완성이 되었다면 점유자는 신탁재산에 대해 대내외적인 소유권을 가지고 있는 수탁자에게 점유취득시효 완성을 주장하여 소유권이전등기청구권을 행사하는 것이 가능해진다.
그러나 부동산처분금지가처분 조치 등을 취하지 않고 점유취득시효가 완성되었다고 안심하고 있는 사이, 부동산이 처분되어 제3자에 그 소유권이전등기가 마쳐져 버리면 낭패를 볼 수 있다. 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기의무를 부담하는 자는 점유취득시효기간 완성 당시의 부동산 소유자이기에 점유취득시효 완성 후의 새로운 이해관계인에 해당하는 소유권을 취득한 제3자에게는 점유취득시효 완성을 주장할 수 없게 되는 것이다.
그런데 만약 점유취득시효가 완성된 부동산에 대해 새로이 소유권을 취득한 제3자가 다시 별개의 신탁계약에 의해 동일한 수탁자 명의로 소유권이전등기와 신탁등기를 마치게 된 경우, 부동산의 소유권이 다시 점유취득시효 완성 당시의 소유자인 수탁자에게 회복되는 결과가 되는데, 이 경우 수탁자에게 다시 점유취득시효 주장이 가능하게 되는 것일까?
외견 상 부동산의 점유취득시효 완성 당시의 소유자인 수탁자에게 소유권이 회복되는 결과가 되는 것처럼 보이겠지만, 이 경우 수탁자는 특별한 사정이 없는 한 점유취득시효 완성 후 새롭게 이해관계를 맺은 자에 해당하여 결국 점유취득시효 완성을 주장할 수 없게 된다(대법원 2014다61814 판결). 이는 신탁재산을 수탁자의 고유재산으로부터 혹은 다른 신탁재산으로부터 분리해서 보호하려는 신탁재산 독립의 원칙을 고려한 결과인 것이다.
법무법인 혜안 부동산전문센터에서는 “점유취득시효가 완성된 부동산이 제3자에게 소유권이 넘어가 버린 경우라도 점유자가 점유취득시효 완성 당시의 소유자에 대한 시효취득으로 인한 소유권이전등기청구권을 상실하게 되는 것은 아니고, 단지 소유자의 점유자에 대한 소유권이전등기의무가 이행불능으로 된 것일 뿐인데, 그 후 어떠한 사유로 점유취득시효완성 당시의 소유자에게로 소유권이 회복되면 그 소유자에게 점유시효취득의 효과를 주장할 수 있다는 판례(대법원 90다14225 판결)와 신탁재산의 점유취득시효에 대한 판례(대법원 2014다61814 판결)가 모순되어 보일 수 있으나, 그것은 신탁재산 독립의 원칙이라는 신탁법의 취지가 고려된 결과인 것”이라고 전하면서, “권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못하기 때문에 점유취득시효가 완성되어 소유권이전등기청구권을 갖게 된 경우 신속하게 부동산법률전문가의 도움을 받아 오랜 시간을 들여 만들어낸 권리를 휴지조각으로 만드는 일이 없도록 해야 한다”는 조언을 덧붙였다.
